Вопрос: О порядке передачи в аренду части
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в
долевой собственности.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 1 июля 2009 г. N Д23-2002
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения порядка
передачи в аренду части земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения, находящегося в общей собственности, и сообщает.
В соответствии со ст. 6 Земельного
кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются
в том числе земельные участки и части земельных участков. Совершение сделок с
частями земельных участков возможно после их
кадастрового учета (ст. ст. 7, 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ
"О государственном кадастре недвижимости", ст. 26 Федерального закона
от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним").
В соответствии с п. 1 ст. 246
Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся
в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если число участников долевой собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского
кодекса Российской Федерации в отношении сделок, совершаемых с долями в праве
общей собственности на такой участок, применяются с учетом особенностей,
установленных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте).
В соответствии со ст. 14 Закона об
обороте условия передачи земельного участка, находящегося в долевой
собственности, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.
Общее собрание участников долевой
собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой
собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов
их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей
собственности на этот земельный участок. Решение считается
принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот
земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности
более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный
участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком
собрании участники долевой собственности на этот земельный участок.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с
земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в
долевой собственности, совершаются или участниками долевой собственности, или
лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой
собственности.
Таким образом, несмотря на то что соответствующее решение о распоряжении земельным
участком может быть принято участниками долевой собственности на этот земельный
участок, присутствующими на правомочном собрании и владеющими в совокупности
более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный
участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком
собрании участники долевой собственности, заключение договоров в отношении
такого участка осуществляется каждым из участников долевой собственности или их
представителем.
Необходимо отметить
некоторую логическую непоследовательность положений ст. 14 Закона об обороте,
предусматривающих, с одной стороны, возможность определения условий передачи
земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду решением
общего собрания участников долевой собственности (для принятия которого не
требуется согласия всех сособственников), а с другой стороны - обязанность
собрать для заключения такого договора подписи всех без исключения (100
процентов) участников долевой собственности или лиц, действующих на основании доверенностей, выданных им
участниками долевой собственности. Также законодательно не определен порядок
оформления договоров аренды в случае изменения состава участников долевой
собственности.
С учетом изложенного полагаем
целесообразным внесение соответствующих изменений в законодательство в части
уточнения порядка распоряжения земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду части
земельного участка без ее выдела принятие соответствующего решения
и заключение договора осуществляются всеми участниками долевой собственности в
вышеуказанном порядке, поскольку распоряжение осуществляется всем земельным
участком (путем сдачи в аренду его части), а не выделенными (обособленными)
земельными участками.
В случае если согласие участников долевой
собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников
долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки,
вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей и
распорядиться выделенным ими по своему усмотрению.
Обращаем внимание
на то, что в соответствии с п. 9 Указа Президента Российской Федерации от
12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов
исполнительной власти", п. 1 Положения о Министерстве сельского хозяйства,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 N
450, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке и реализации государственной политики и
нормативно-правовому регулированию в сфере земельных
отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения, является
Минсельхоз России.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
01.07.2009