Вопрос: О
необходимости изменения (уточнения) вида разрешенного использования земельного
участка в составе земель населенных пунктов "для размещения объектов
недвижимого имущества" для целей отнесения данного земельного участка к
определенной территориальной (функциональной) зоне; о перезаключении договора
аренды данного земельного участка по истечении срока договора аренды.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 августа 2011 г. N ОГ-Д23-1084
Департамент недвижимости Минэкономразвития
России рассмотрел обращение по вопросу изменения вида разрешенного
использования земельного участка в составе земель населенных пунктов и
сообщает.
Правовой режим земель определяется исходя
из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в
соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных
федеральных законов. Зонирование территории проводится в целях определения
территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 2 ст. 7
Земельного кодекса Российской Федерации) (далее - Земельный кодекс).
В состав земель населенных пунктов могут
входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами
к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных
инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны
отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной
зоне.
Виды разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей
территории устанавливаются в градостроительных регламентах (п. 1 ч. 6 ст. 30
Градостроительного кодекса).
Градостроительные регламенты, в свою
очередь, являются составной частью правил землепользования и застройки (п. 3 ч.
2 ст. 30 ГрК РФ) и обязательны для исполнения всеми собственниками земельных
участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных
участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п.
п. 1 - 2 ст. 85 Земельного кодекса).
В случае если не приняты правила
землепользования и застройки, виды разрешенного использования земельных
участков определяются по принадлежности к той или иной функциональной зоне,
границы и технические регламенты которой устанавливаются документами территориального
планирования.
Установленный в отношении земельного
участка вид разрешенного использования "для размещения объектов
недвижимого имущества" не позволяет отнести рассматриваемый земельный
участок к той или иной территориальной (функциональной) зоне. Поэтому
необходимо уточнение (изменение) вида разрешенного использования земельного
участка с учетом его фактического использования в пределах территориальной
зоны, в границах которой он расположен (п. 2 ст. 36 Градостроительного
кодекса).
Вместе с тем на основании ст. 4
Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в
установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил
землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 г. решение об
изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования принимается
главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с
учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания
организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального
образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа
муниципального образования с учетом положений ч. 3 - 10 ст. 39
Градостроительного кодекса в части соответствующих требований.
В отношении переоформления договора
аренды рассматриваемого земельного участка Департамент недвижимости сообщает
следующее.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечении срока договора аренды (если иное не
предусмотрено законом или договором) имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на
новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст.
22 Земельного кодекса).
Вместе с тем, если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии
возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Отмечаем, что исключительное право на
приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных
участков (если иное не установлено федеральными законами) имеют граждане и
юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право
осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях,
которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными
законами.
Дополнительно сообщаем, что
Минэкономразвития России, в соответствии с Положением о Министерстве
экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, не наделено полномочиями
по официальному разъяснению законодательства, а также полномочиями по контролю
за деятельностью субъектов Российской Федерации, в том числе за соблюдением ими
федеральных законов и основ конституционного строя Российской Федерации.
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
25.08.2011