Вопрос: О порядке
определения выкупной стоимости земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности и приобретаемого лицом,
являющимся собственником расположенного на таком земельном участке объекта
незавершенного строительства, а также о документах, которые должен представить
заявитель для приобретения прав на указанный земельный участок.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 июля 2011 г. N ОГ-Д06-601
Департамент инновационного развития и корпоративного
управления Министерства экономического развития Российской Федерации (далее -
Департамент) рассмотрел обращение относительно расчета выкупной стоимости
земельного участка и сообщает следующее.
Согласно Положению о Министерстве
экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением
Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития
России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим
функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию
Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего
законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение
по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для
правоприменителя.
В соответствии с п. 1 ст. 130
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав,
их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в
едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основные положения приобретения прав на
земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной
собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения,
регламентированы ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -
Земельный кодекс).
В соответствии с указанной статьей
исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права
аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений,
сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях,
которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
На основании изложенного, по мнению
Департамента, учитывая, что в соответствии с Земельным кодексом исключительное
право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков
приобретают собственники зданий, строений, сооружений, собственники объектов
незавершенного строительства указанного права не приобретают.
При этом после завершения строительства
объекта незавершенного строительства, ввода его в эксплуатацию в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации, и государственной
регистрации права собственности на данный объект у указанных лиц возникает
исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права
аренды.
В соответствии с п. 9 Постановления
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11
"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства", определяя цену земельного участка по договору
купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса
Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от
25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), содержащим императивную норму о
конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ до 1
января 2012 г. в соответствии с данным пунктом осуществляется продажа земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том
числе гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками
расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если
право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло
до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если
федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок
приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких
земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в
пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости
земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3
миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой
стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской
Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей
местности цена земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 2 Закона N 137-ФЗ до 1
января 2012 г. лица, не указанные в п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ и являющиеся
собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами
Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:
свыше 3 млн человек - в размере от
пятикратного до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу
площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек - в размере
от пятикратного до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за
единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами
границ населенных пунктов - в размере от трехкратного до десятикратного размера
ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
До установления субъектами Российской
Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей
местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного
участка.
С учетом изложенного, по мнению
Департамента, в случае завершения строительства объекта незавершенного
строительства и его государственной регистрации в установленном законом порядке
в качестве здания, строения или сооружения заявитель вправе до 1 января 2012 г.
выкупить земельный участок по цене, установленной Законом N 137-ФЗ.
Дополнительно отмечаем, что согласно п. 5
ст. 36 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане
или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти
или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса, с
заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Приказом Минэкономразвития России от
30.10.2007 N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о
приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или
муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения,
сооружения.
При этом исполнительные органы
государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29
Земельного кодекса, не вправе требовать от заявителя представления
дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным
перечнем.
Исполнительные органы государственной
власти и органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного
кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые
находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов
местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или
органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными
правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов
Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев,
если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010
N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных
услуг" перечень документов.
Заместитель директора Департамента
инновационного развития и
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
26.07.2011