Вопрос: О защите
прав участников долевого строительства при строительстве объекта; о защите прав
участников долевого строительства многоквартирных домов при банкротстве
застройщика, а также о проекте закона, предусматривающего установление
особенностей банкротства застройщиков.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 июля 2011 г. N Д06-3284
Департамент инновационного развития и
корпоративного управления рассмотрел обращение по вопросу реализации мер
государственной поддержки граждан, пострадавших от действий недобросовестных
застройщиков, и внесения соответствующих изменений в законодательство и в
рамках своей компетенции сообщает.
В настоящее время отношения, связанные с
привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(далее - Закон о долевом строительстве). Согласно Закону о долевом
строительстве государственное регулирование в области долевого строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется
уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на
территории которого осуществляется данное строительство.
Кроме того, Федеральным законом от
17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и
отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматриваются
меры, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Так,
согласно новой редакции Закона о долевом строительстве привлечение денежных
средств граждан для строительства допускается только на основании договора
участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов, закрепляющих право их
владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством
Российской Федерации о ценных бумагах, жилищно-строительными и жилищными
накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами,
регулирующими деятельность таких кооперативов.
Запрещается привлечение денежных средств
граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом о
долевом строительстве. Лица, привлекающие денежные средства граждан для
строительства в нарушение установленных требований, несут ответственность в
соответствии со ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных
правонарушениях.
Кроме того, денежные средства,
уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат
использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных Законом о
долевом строительстве.
По вопросу банкротства застройщиков
необходимо отметить следующее.
В соответствии со ст. 2 Федерального
закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
(далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по
отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным
обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и
об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.
Таким образом, для участия в деле о
банкротстве кредитор должен обладать по отношению к должнику требованием по
денежному обязательству.
Для предъявления требований в деле о
банкротстве застройщика участники долевого строительства вправе в соответствии
со ст. 9 Закона о долевом строительстве, предусматривающей основания
расторжения договора о долевом участии в строительстве, отказаться от
исполнения договора либо расторгнуть указанный договор в судебном порядке.
Следует отметить, что 28 июня 2011 г. Государственной
Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят федеральный закон N
334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О
несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей
банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников
строительства".
Указанным законом обеспечивается защита
интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства,
независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом
строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор
инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а
также обеспечивается равный уровень защиты интересов граждан, участников
строительства, независимо от характера их требований (требования о выплате
денежных средств или о передаче квартиры).
Кроме того, с целью обеспечения интересов
граждан, участников строительства, предусматривается приоритетное погашение их требований
по отношению к иным требованиям кредиторов третьей очереди.
Также законом предусматривается
привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа
государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль
и надзор в области долевого строительства, а также наделение указанного органа
правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика
банкротом.
Обращаем внимание, что положения,
предусматривающие особенности банкротства застройщиков, будут применяться
арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по
которым возбуждено до вступления их в силу, за исключением дел о банкротстве, в
которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром
требований кредиторов.
Директор Департамента
инновационного развития и
корпоративного управления
И.В.ОСКОЛКОВ
06.07.2011