Вопрос: О
государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (договора
об ипотеке), в частности квартиры; об отказе в государственной регистрации
договора об ипотеке в случае несоответствия сделки закону, в том числе если
предметом ипотеки является имущество, на которое в соответствии с федеральным
законом не может быть обращено взыскание; об отсутствии необходимости в
получении согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого
помещения, в котором проживает несовершеннолетний, находящийся на попечении
родителей.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 июня 2011 г. N ОГ-Д23-239
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам, связанным с
государственной регистрацией ипотеки, и сообщает.
В соответствии с Положением о
Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437,
Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению
законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке
законности действий государственных регистраторов.
Вместе с тем по затронутым в обращении
вопросам полагаем возможным отметить следующее.
1. В соответствии с положениями ст. ст. 1
и 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого
имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из
стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
Ипотека может быть установлена в
обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного
обязательства. При этом в залоге может находиться любое недвижимое имущество, в
том числе квартира.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке
договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, договор залога
квартиры является договором об ипотеке и подлежит государственной регистрации в
порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(далее - Закон о регистрации) и Законом об ипотеке.
2. Согласно п. 2 ст. 29 Закона о
регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в
случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не
допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если
содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не
соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не
допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в
соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также
имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке
предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Учитывая, что государственный регистратор
при проведении правовой экспертизы проверяет законность сделки (п. 1 ст. 13
Закона о регистрации), в государственной регистрации может быть отказано, если
сделка не соответствует закону (в том числе в случае если предметом ипотеки
является имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может
быть обращено взыскание).
3. Если на совершение сделки в
соответствии с законодательством Российской Федерации требуется согласие
(разрешение) другого лица или органа, государственный регистратор в силу п. 1
ст. 13 Закона о регистрации проверяет наличие такого согласия.
Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отчуждение жилого
помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены
семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу
опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые
законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и
попечительства.
При этом в соответствии с положениями ст.
122 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) с момента
установления факта отсутствия попечения родителей орган опеки и попечительства
наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без
попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной п. 4 ст. 28
Закона о регистрации, согласно которому сведения о проживающих в жилом
помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под
опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника
данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются
органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в
трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня,
когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского
попечения. Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
графу "Особые отметки", что препятствует отчуждению жилого помещения,
принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и
попечительства.
Таким образом, исходя из смысла п. 4 ст.
292 Гражданского кодекса во взаимосвязи со ст. ст. 121 и 122 Семейного кодекса
при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний,
согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется,
поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении
родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства
информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.
Данная позиция подтверждена
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П
"По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского
кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой".
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.В.АБРАМЧЕНКО
29.06.2011