Вопрос: О защите
прав участников долевого строительства жилого дома, осуществляемой в порядке и
по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ, а также о проекте закона, предусматривающего установление особенностей
банкротства застройщиков.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 8 июня 2011 г. N Д06-2897
Минэкономразвития России рассмотрело
обращение благотворительного фонда по вопросу защиты прав участников долевого
строительства жилого дома и в части своей компетенции сообщает.
В соответствии с Федеральным законом от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом
строительстве) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком
обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный
договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона о
долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от
исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне
уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Согласно ст. 6 Закона о долевом
строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный
договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного
срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую
информацию и предложение об изменении договора.
Следует отметить, что в соответствии со
ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение
любого договора возможно по соглашению сторон.
На основании изложенного отмечаем, что, в
случае если участник долевого строительства не достиг соглашения с застройщиком
по вопросу изменения договора, а именно срока завершения строительства, он
вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям,
предусмотренным ст. 9 Закона о долевом строительстве.
Кроме того, договор участия в долевом
строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника
долевого строительства в случае прекращения или приостановления строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого
строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Обращаем внимание, что в соответствии с
Законом о долевом строительстве застройщик в течение двадцати рабочих дней или
в случае расторжения договора в судебном порядке в течение десяти рабочих дней
со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства
денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить
проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных
средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со
дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части
денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику
долевого строительства.
В случае признания указанного застройщика
банкротом участники долевого строительства вправе предъявить свои требования в
рамках дела о банкротстве застройщика в порядке, предусмотренном Федеральным
законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
При этом отмечаем, что в настоящее время
Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации готовится к
рассмотрению во втором чтении проект федерального закона N 334201-5 "О
внесении изменения в Федеральный закон "О несостоятельности
(банкротстве)" (в части установления особенностей банкротства
застройщиков, привлекавших денежные средства граждан), внесенный депутатами
Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.
Указанным законопроектом предлагается
обеспечить защиту интересов граждан, чьи средства привлекались для
финансирования строительства (далее - граждане, участники строительства),
независимо от способа такого привлечения, а также обеспечить равный уровень
защиты интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их
требований (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).
Стоит отметить, что законопроектом
предусматривается механизм передачи участникам строительства квартир в
многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при возможности удовлетворения
требований кредиторов первой и второй очереди и отсутствии залоговых кредиторов
либо наличии их согласия на передачу.
Кроме того, с целью обеспечения интересов
граждан, участников строительства предлагается предусмотреть приоритетное
погашение их требований по отношению к иным требованиям кредиторов третьей
очереди.
Обращаем внимание, что положения,
предусматривающие особенности банкротства застройщиков, будут применяться
арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по
которым возбуждено до вступления его в силу, за исключением дел о банкротстве,
в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с
реестром требований кредиторов.
Заместитель директора Департамента
инновационного развития и
корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ
08.06.2011