Вопрос: О зачете
стоимости произведенного арендатором капитального ремонта в стоимость арендной
платы за пользование муниципальным имуществом.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 марта 2011 г. N Д05-631
Департамент развития малого и среднего
предпринимательства Минэкономразвития России рассмотрел обращение ЗАО по
вопросу об отказе в зачете производственных ремонтных работ в стоимость
арендной платы за пользование муниципальным имуществом и сообщает.
В соответствии со ст. 606 Гражданского
кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского
кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет
капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом нарушение арендодателем
обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в
частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость
ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Вместе с тем п. 2 настоящей статьи
обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить
за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное
не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 3.8 Методики определения
стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации,
утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, к
капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или
замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и
инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и
разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные
показатели. К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов
благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации,
теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту
дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
В соответствии с п. 3 ст. 623
Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений
арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя,
возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Вместе с тем следует учитывать, что
единообразная судебно-арбитражная практика по вопросу соотнесения категорий
"капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" отсутствует.
Так, в соответствии с Постановлением
Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу
N А19-13041/09 капитальный ремонт арендуемого имущества является его
неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с
арендодателем.
Одновременно в Постановлении указывается,
что проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи
с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности
по его производству.
Также следует отметить, что согласно
Постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
26.04.2010 по делу N А53-18341/2009 арендатор может произвести капитальный
ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными
правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной
необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного
имущества необходимо согласие арендодателя.
Учитывая изложенное, полагаем необходимым
заинтересованным сторонам обратиться за защитой прав и законных интересов в
арбитражный суд.
Директор Департамента развития
малого и среднего предпринимательства
Н.И.ЛАРИОНОВА
04.03.2011