Вопрос: ООО является застройщиком и на основании полученного разрешения на
строительство привлекает денежные средства долевого строительства в
соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
для создания на земельном участке многоквартирного дома.
Для привлечения денежных средств
участников долевого строительства ООО приобретает в
собственность за плату земельный участок у коммерческой организации. Срок
строительства объекта составляет от двух до трех лет.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей
долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,
расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, приобретая право собственности
на помещение в многоквартирном доме, участник долевого строительства
приобретает долю в праве собственности на земельный участок, при этом
застройщик (ООО) свое право на соответствующую долю утрачивает. После
завершения строительства и передачи права собственности на все помещения в
многоквартирном доме застройщик полностью утрачивает право собственности на
земельный участок и передает (реализует) его участникам долевого строительства.
В каком порядке для целей налога на
прибыль ООО вправе учесть расходы на приобретение земельного участка при
строительстве многоквартирного дома с привлечением денежных средств в порядке долевого участия?
Учитывается ли стоимость земельного
участка в составе расходов застройщика или аналогично затратам на строительство
учитывается как расходы, возмещаемые дольщиками?
Если расходы на приобретение земельного
участка учитываются как расходы, возмещаемые дольщиками, то каков порядок
списания таких расходов:
- единовременно
- или в соответствии со ст. 264.1 НК РФ?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 марта 2011 г. N 03-03-06/1/163
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу
учета в целях налогообложения прибыли расходов организации-застройщика на
приобретение земельного участка при строительстве многоквартирного дома с
привлечением денежных средств в порядке долевого участия и сообщает
следующее.
В соответствии с пп.
14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для
целей налогообложения прибыли организаций не учитываются доходы в виде
имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в
том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств
дольщиков и (или) инвесторов.
При этом указанной статьей установлено,
что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны
вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках
целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего
средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как
подлежащие налогообложению с даты их получения.
В соответствии с п. 16 ст. 1
Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком признается
физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном
участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального
строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной
документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Право собственности на земельные участки,
как это установлено ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает
по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными
законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным
законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со
ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, помимо
прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном
земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Право собственности на долю в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно ст. 38
Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит при приобретении в
собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю, т.е. в силу
федерального законодательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или
нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на
общее имущество.
Таким образом, доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой
частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в
собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в
праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей
собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и
иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества. При этом
доля в праве на общее имущество дома, включая указанный земельный участок, не
подлежит отдельной государственной регистрации.
Исходя из положений ст. 272 Кодекса
расходы, учитываемые в целях налогообложения, признаются таковыми в том
отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени
фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и
определяются с учетом положений ст. ст. 318 - 320 Кодекса.
Учитывая, что все затраты, связанные со
строительством жилого дома, застройщик осуществляет за счет аккумулированных на
его счетах средств дольщиков и в налоговом учете эти расходы не отражаются, по
окончании строительства застройщик определяет финансовый результат (прибыль) от
осуществления своей деятельности на дату подписания документа о передаче
объекта в эксплуатацию.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
21.03.2011