Вопрос:
Организация является заказчиком-застройщиком при строительстве жилого дома.
Реализация строительства осуществляется путем привлечения участников по
договорам долевого участия. Все объекты долевого строительства реализованы до
ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. В соответствии с
положениями п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за
исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав
такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может
составлять менее 5 лет. В соответствии с условиями заключаемых договоров
гарантийный срок исчисляется со дня получения разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
было получено, при этом некоторые работы сезонного характера (благоустройство и
озеленение территории) будут завершены после ввода объекта в эксплуатацию.
Вправе ли организация в целях налога на
прибыль создать резерв на возможные предстоящие расходы, связанные с
исполнением гарантийных обязательств по указанным договорам, на срок 5 лет в
случае, если генеральный подрядчик, выполнявший основной объем работ, был
ликвидирован (признан банкротом) до ввода объекта в эксплуатацию?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 декабря 2010 г. N 03-03-06/1/811
Департамент налоговой и таможенно-тарифной
политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли
застройщиком расходов на создание резерва гарантийного обслуживания и сообщает
следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 267 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, осуществляющие
реализацию товаров (работ), вправе создавать резервы на предстоящие расходы по
гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию, и отчисления на формирование
таких резервов принимаются для целей налогообложения в порядке, предусмотренном
данной статьей.
Передача участнику долевого строительства
объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ), и,
следовательно, заказчик-застройщик не вправе создавать резервы на предстоящие
расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 755
Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено
договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства
указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации
объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении
гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен
соглашением сторон.
Таким образом, затраты, связанные с
гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик,
даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству
объекта строительства заказчику-застройщику.
Пунктом 5 ст. 270 Кодекса установлено,
что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы
по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы,
осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции,
модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за
исключением расходов, указанных в п. 9 ст. 258 Кодекса.
По окончании строительства при реализации
части квартир, поступивших в его собственность, бывший заказчик-застройщик
может создавать резервы расходов на выполнение гарантийных обязательств перед
дольщиками только в той части, по которой у него реально могут возникнуть не
предъявляемые подрядчику затраты на их исполнение.
В таком случае бывший заказчик-застройщик
может создавать резервы на выполнение гарантийных обязательств, только если
срок предоставляемой им гарантии превышает гарантийный срок, установленный
договором строительного подряда, и только в части, относящейся к такому
превышению.
При этом необходимо учитывать, что
действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность
предоставления гарантий по строительным работам не возлагается.
Одновременно сообщаем, что настоящее
письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил,
конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым
актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138
направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер
по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах
и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах
в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
27.12.2010