Проблемная ситуация: Физическое лицо приобрело две
квартиры по договорам купли-продажи в 1997 г. На эти квартиры в 1997 г. были
получены свидетельства о праве собственности. В 2008 г. в соответствии с
требованиями законодательства РФ была оформлена перепланировка. Она заключалась
в том, что между этими квартирами был сделан проход, при этом никакие стены не
сносились и не передвигались. Вместо старых двух свидетельств о праве
собственности было получено одно новое свидетельство о праве собственности. В
2009 г. эта квартира была продана по договору купли-продажи.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ
перепланировка и переустройство жилого помещения являются работами, после
которых требуется внесение изменений в технический паспорт. Соответственно
переустройство или перепланировка лишь изменяют характеристики квартиры, а не
влекут создание нового объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право
собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим
лицам, его отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества при
утрате права собственности, в иных случаях, предусмотренных законом. В данной
ситуации физическое лицо не теряло права собственности на свое имущество.
В каком размере физическому лицу может
быть предоставлен имущественный налоговый вычет по НДФЛ?
Возникает ли в данном случае налоговая
база по НДФЛ и должно ли будет физическое лицо уплатить налог?
С какой суммы и
по какой ставке физическое лицо должно будет уплатить
НДФЛ?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 июня 2010 г. N 03-04-05/7-367
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения
имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в
соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -
Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера
налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного
налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде
от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном
имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не
превышающих в целом 1 000 000 руб.
Из письма следует, что физическим лицом в
1997 г. были приобретены две квартиры по договорам купли-продажи, которые в
2008 г. были объединены в одну. Вместо двух свидетельств о праве собственности
на две квартиры было получено одно свидетельство на квартиру, полученную
результате перепланировки двух квартир, которая в 2009 г. была продана.
То есть в результате объединения двух
квартир возник новый объект права собственности.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса
Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, право собственности на
новую квартиру возникло с момента государственной регистрации права
собственности на данную квартиру.
В связи с тем
что вышеуказанная квартира находилась в собственности физического лица менее
трех лет, оно имеет право на получение имущественного налогового вычета в
сумме, не превышающей 1 000 000 руб.
Доход, полученный от продажи
вышеуказанной квартиры, превышающий 1 000 000 руб., подлежит налогообложению
налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.
Вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного пп.
1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых
налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, физическое лицо вправе
уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи квартиры, находившейся в его собственности
менее трех лет, на всю сумму документально подтвержденных расходов, связанных с
ее приобретением.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
30.06.2010