Проблемная ситуация: Основным видом деятельности
предпринимателя является "Подготовка к продаже, покупка и продажа
собственного недвижимого имущества" (код по ОКВЭД 70.1). Применяется общая
система налогообложения.
Предпринимательская деятельность
заключается в следующем: на основании договоров долевого участия в
строительстве приобретаются квартиры; после ввода в эксплуатацию жилых домов,
получения квартир по акту приема-передачи от застройщика и регистрации права собственности
производится продажа указанных квартир с целью получения прибыли.
На основании п. 1
ст. 221 НК РФ физические лица, зарегистрированные в установленном действующим
законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без
образования юридического лица, при исчислении налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных налоговых
вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных
расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.
При этом состав указанных расходов,
принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке,
аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения,
установленному гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
Квартиры, полученные предпринимателем по
договорам долевого участия в строительстве, признаются для него товаром, так
как предназначены для продажи.
Так как квартиры являются для
предпринимателя товаром, то расходы на коммунальные платежи, содержание и
ремонт квартир квалифицируются как расходы, связанные с производством и
реализацией.
Расходы на коммунальные платежи,
содержание и ремонт квартир фактически произведены и подтверждены следующими
документами:
- договором долевого участия в строительстве,
по условиям которого участник долевого строительства, то есть предприниматель,
обязан производить оплату за пользование электроэнергией, тепловой энергией,
горячим и холодным водоснабжением и нести расходы на содержание общего
имущества в многоквартирном доме с момента получения разрешения на ввод в
эксплуатацию;
- актом ввода в эксплуатацию жилого дома;
- платежными документами.
Обоснованность расходов подтверждается
тем, что данные расходы в соответствии со ст. 210 ГК РФ предприниматель обязан нести
как собственник своего имущества. В случае неуплаты коммунальных платежей и
платы за содержание и ремонт квартир невозможно будет реализовать квартиры, так
как для регистрации сделки купли-продажи необходима выписка из домовой книги,
которую выдает ТСЖ. В случае наличия долгов у собственника по вышеуказанным
платежам ТСЖ такую выписку не предоставляет, следовательно, собственник не
сможет продать квартиры.
Вправе ли индивидуальный предприниматель
получить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в сумме расходов на
коммунальные платежи, содержание и ремонт квартир?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 марта 2010 г. N 03-04-05/3-143
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу профессионального
налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст.
34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет
следующее.
В соответствии с п.
1 ст. 221 Кодекса физические лица, зарегистрированные в установленном
действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую
деятельность без образования юридического лица, при исчислении налоговой базы
по налогу на доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных
налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально
подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.
При этом состав указанных расходов,
принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке,
аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения,
установленному гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
Статьей 268 Кодекса предусмотрены
особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных
прав.
В частности, в
соответствии с п. 1 ст. 268 Кодекса при реализации товаров и (или)
имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций
на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, в частности, при
реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции
собственного производства, покупных товаров) - на цену приобретения (создания)
этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 Кодекса.
При реализации имущества и (или) имущественных
прав, указанных в ст. 268 Кодекса, налогоплательщик также вправе уменьшить
доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой
реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и
транспортировке реализуемого имущества. При этом при реализации покупных
товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом
положений ст. 320 Кодекса.
Из письма следует, что индивидуальный
предприниматель осуществляет вид деятельности "Подготовка к продаже,
покупка и продажа собственного недвижимого имущества".
Согласно пп. 5
п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника жилого
помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение
возлагается обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные
услуги.
В соответствии с п. 2 ст. 154 Жилищного
кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для
собственника помещения в многоквартирном доме включает:
1) плату за содержание и ремонт жилого
помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным
домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Оплата указанных расходов на содержание
дома возложена на собственников помещения - жильцов дома и не зависит от того,
в каких целях фактически использовалось помещение собственником.
В связи с этим указанные расходы не могут
быть отнесены к расходам, непосредственно связанным с получением доходов от
осуществления предпринимательской деятельности по продаже собственного
недвижимого имущества.
Таким образом, индивидуальный
предприниматель не вправе уменьшить доходы, полученные от продажи квартир, на
сумму вышеуказанных расходов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
29.03.2010