Проблемная ситуация: Физлицом была приобретена
квартира в строящемся доме, при этом:
1) договор соинвестирования
строящейся квартиры в форме предварительного договора купли-продажи заключен
11.10.2007;
2) полная оплата стоимости строящейся
квартиры произведена 11.10.2007 по предварительному договору купли-продажи;
3) акт о передаче квартиры физлицу
подписан 22.12.2008 (с этого момента физлицо является владельцем квартиры и
производит жилищно-коммунальные платежи);
4) договор купли-продажи и переход права
собственности к физлицу зарегистрированы 22.09.2009.
Согласно условиям договора купли-продажи
(основного), прошедшего государственную регистрацию, действие этого договора в
части оплаты стоимости квартиры и передачи физлицу квартиры по акту
распространяется на взаимоотношения сторон, возникшие с 11.10.2007 на основании
предварительного договора купли-продажи.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на
имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей)
в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме налогоплательщик
представляет договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или
прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты,
доли (долей) в них налогоплательщику
или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю
(доли) в них.
Как видно из указанной нормы, для
подтверждения права на имущественный налоговый вычет
как при приобретении квартиры, так и при приобретении прав на квартиру в
строящемся доме налогоплательщик может представить договор и акт о передаче
квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру
(свидетельство о регистрации права собственности).
В связи с тем
что акт о передаче квартиры физлицу подписан 22.12.2008, а прошедший
государственную регистрацию договор купли-продажи (основной) распространяет
свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 11.10.2007, то
правоотношения, дающие основания для предоставления имущественного налогового
вычета, возникли в 2008 г.
При осуществлении передачи прав
собственности на квартиру посредством купли-продажи правоустанавливающим
документом является договор купли-продажи, в котором указываются правоотношения
сторон и начало действия этих правоотношений.
Согласно ст. 425 ГК РФ стороны вправе
установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям,
возникшим до заключения договора.
К тому же согласно прошедшему
государственную регистрацию договору купли-продажи квартира приобреталась
физлицом в строящемся доме, что также позволяет считать, что право физлица на
имущественный налоговый вычет возникло с момента подписания акта о передаче
квартиры в 2008 г. при условии распространения действия основного договора
купли-продажи на период действия предварительного договора купли-продажи.
Вправе ли физлицо в указанной ситуации
начиная с 2008 г. получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ при
приобретении квартиры в строящемся доме?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 февраля 2010 г. N 03-04-05/9-43
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения
имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в
соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -
Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера
налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного
налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо
приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты
или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального
жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены
приобретаемые жилые дома, или доли
(долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000
000 руб.
Имущественные налоговые вычеты,
предусмотренные пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса,
предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на его
получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода,
когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
В соответствии с абз.
22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса правоустанавливающим
документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый
вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче
квартиры.
Поскольку, как следует из письма,
правоустанавливающий документ (акт приема-передачи квартиры) получен в 2008 г.,
имущественный налоговый вычет в размере до 2 000 000 руб. может быть получен
налогоплательщиком при подаче декларации по налогу на доходы физических лиц за
2008 г. и последующие годы.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
10.02.2010