Проблемная ситуация: Следует ли ООО
уплачивать земельный налог в отношении земельного участка, расположенного под
объектом недвижимого имущества, при совокупности или частичном наличии ниже
оговоренных обстоятельств: объект недвижимого имущества находится на балансе организации,
оформление прав собственности в установленном порядке на него в настоящее время
не завершено либо невозможно в силу объективных причин (таких, как отказ
уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, ввиду отсутствия
первичной документации на строительство объекта, наличие судебных решений об
отказе в удовлетворении требований об установлении права собственности на
объект); земельный участок, расположенный под вышеназванным объектом, не
сформирован в установленном порядке, на право владения и пользования земельным
участком отсутствует первичная документация (свидетельство о праве постоянного
бессрочного пользования земельным участком; акт о выделе земельного
участка и пр.), отсутствуют данные о его размере, необходимые для уплаты
земельного налога, либо имеется документация на право пользования земельным
участком, последний состоит на кадастровом учете, однако в обоих случаях на
него в установленном порядке не оформлено право собственности? Если уплата
земельного налога необходима, то как рассчитывать его
сумму при отсутствии официально закрепленных данных о размере земельного
участка в соответствующих решениях, реестрах? Является ли ООО
плательщиком земельного налога за пользование земельным участком, расположенным
под недвижимым имуществом, принадлежащим ООО на правах собственности и
находящимся в многоквартирном жилом доме, с учетом нижеприведенных положений:
ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса РФ", в частности, определяет, что земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого
дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью
собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, п. 5 указанной
статьи устанавливает, что с момента формирования земельного участка и
проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на
котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, учитывая положения, закрепленные в п. 1 ст. 131 ГК РФ,
указанные права (переход прав) на земельный участок подлежат государственной
регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Таким образом, земельный участок,
расположенный под многоквартирным домом, до момента оформления в установленном
порядке права на общую долевую собственность на него считается не перешедшим в
собственность всех сособственников помещений многоквартирного дома, а следовательно, последние, в силу положений п. 1 ст. 388 НК
РФ, не являются плательщиками земельного налога. Кроме того, в соответствии с
п. 1 ст. 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме
пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Руководствуясь
положениями ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирных
жилых домах следует уплачивать земельный налог в размере, пропорциональном размеру
доли в общей долевой собственности сособственников жилого дома. Таким образом,
для исчисления суммы земельного налога ООО необходимо
уточнить внутреннюю площадь всех помещений, находящихся в жилом доме,
рассчитать соотношение между внутренней площадью помещения, принадлежащего на
правах собственности ООО, и внутренней площадью всех помещений жилого дома и
соответственно определить долю в общей долевой собственности сособственников,
равную доле на земельный участок. Фактически в ходе обращения
ООО в целях уточнения вышеназванных внутренних площадей в соответствующие
органы, осуществляющие технический учет и инвентаризацию недвижимости, были
получены ответы о невозможности предоставления указанных данных в связи с тем,
что техническая инвентаризация жилых зданий не проводилась более 5 лет, а в
отдельных случаях - более 35 лет, соответственно, в зданиях произошли
существенные изменения, которые не вносились в общий технический паспорт
здания, следовательно, имеется разница между фактическим состоянием площадей
помещений и данными технического паспорта, составленного на дату последней
инвентаризации. Если ООО признается плательщиком
земельного налога, то каков порядок и обоснованно ли исчисление земельного
налога, учитывая невозможность точного определения доли ООО в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 декабря 2009 г. N 03-05-05-02/88
Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает, что в соответствии с
регламентом Минфина России, утвержденным Приказом Минфина России от 23.03.2005
N 45н, в Минфине России не рассматриваются обращения по оценке конкретных
хозяйственных ситуаций.
Одновременно отмечаем, что в соответствии
со ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс)
налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица,
обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного
(бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не
признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении
земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного
пользования или переданных им по договору аренды.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности и другие
вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,
переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном
реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней.
Также обращаем внимание, что объектом
налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки,
расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог (п. 1
ст. 389 Налогового кодекса).
В соответствии со ст. 11.1 Земельного
кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной
поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Следовательно, объект налогообложения
земельным налогом возникает только тогда, когда конкретный земельный участок
будет сформирован.
Данная правовая позиция находит отражение
в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
23.07.2009 N 54.
На основании ст. 16
Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N
189-ФЗ) если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован и
в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой земельный
участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как отмечалось выше, право собственности
подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса
установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации,
возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не
установлено законом.
Таким образом, если права на имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, то
государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в
случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента
государственной регистрации, государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.
Поэтому если право на земельный участок
возникает у организации в силу закона, то обязанность по уплате земельного
налога у этой организации возникает с момента возникновения такого права.
Согласно п. 1 ст. 392 Налогового кодекса
налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой
собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся
собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей
долевой собственности.
Доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру
общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном
доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона N 189-ФЗ решением
общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено
иное (ст. 15 Федерального закона N 189-ФЗ).
При этом полагаем, что доля в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для целей
исчисления земельного налога может быть определена на основании имеющейся в
органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости,
технической документации на жилой дом.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
30.12.2009