Проблемная ситуация: О порядке налогообложения
доходов, полученных индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, от
деятельности по сдаче внаем собственного недвижимого имущества; о порядке
налогообложения НДФЛ и праве на получение имущественного вычета в отношении
дохода, полученного предпринимателем в случае продажи указанного недвижимого
имущества; о порядке получения льготы по налогу на имущество физических лиц.
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 19 августа 2009 г. N 3-5-04/1290@
Федеральная налоговая служба рассмотрела
обращение и сообщает.
1. Упрощенная система налогообложения.
При сдаче жилого (нежилого) помещения в
аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора
гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в
соответствии с гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Субъектами гражданского права, то есть
участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются
граждане (физические лица) и юридические лица, а также принадлежащее им на
праве собственности имущество.
Сдача в аренду (наем) принадлежащего
физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом,
удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве
собственности имуществом.
Вместе с тем физические лица,
занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную
регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином
государственном реестре индивидуальных предпринимателей.
Таким образом, если в ЕГРИП предусмотрен
такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то
доходы, полученные индивидуальным предпринимателем - арендодателем, применяющим
упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от
осуществления предпринимательской деятельности.
Согласно п. 3 ст.
346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) применение
упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями
предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы
физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления
предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов,
облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2, 4 и 5 ст. 224
Кодекса), налога на имущество физических
лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности)
и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от
предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений,
начисляемых ими в пользу физических лиц).
В случае если индивидуальный
предприниматель, применяющий упрощенную систему, прекратил использовать
собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продал
его, то доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, не
используемого в предпринимательской деятельности, не учитываются для целей
исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением
упрощенной системы.
2. Налог на доходы физических лиц.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера
налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 настоящего Кодекса
налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в
суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых
домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых
домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика
менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах,
полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в
собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые
помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном
имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося
в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый
вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже
указанного имущества.
Вместо использования права на получение
имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом,
налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов,
связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком
принадлежащих ему ценных бумаг.
Если индивидуальный предприниматель,
применяющий упрощенную систему, прекратил в установленном порядке использовать
собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности,
а потом продал эту квартиру, то он вправе воспользоваться имущественным
налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220
Кодекса.
3. Налог на имущество физических лиц.
Плательщиками налога на имущество
физических лиц согласно п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N
2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N
2003-1) признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого
объектом налогообложения.
Объектом налогообложения в соответствии
со ст. 2 Закона N 2003-1 признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные
строения, помещения и сооружения.
Среди лиц, имеющих в соответствии со ст.
4 Закона N 2003-1 право на льготы по налогу на имущество физических лиц, не
указаны индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему.
На основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса
индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения
и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей
предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество
физических лиц (в отношении такого имущества).
Для получения
льготы по налогу на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели,
применяющие упрощенную систему налогообложения, должны представлять
соответствующее заявление (в произвольной форме) и документы, необходимые для
освобождения их от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с
применением упрощенной системы налогообложения, подтверждающие факт
использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской
деятельности.
Действительный
государственный советник РФ
2 класса
С.Н.ШУЛЬГИН
19.08.2009