Проблемная ситуация: Организация (ООО) выполняет
функции застройщика по договорам долевого строительства многоквартирных домов.
При регистрации права собственности на объект долевого строительства
регистрирующий орган требует от организации уплатить госпошлину в размере 7500
руб. за каждую квартиру, выдавая при этом одно свидетельство о праве
собственности на многоквартирный жилой дом. Далее регистрирующий орган
оформляет право собственности на каждую квартиру в отдельности, требуя с
владельцев квартир - физических лиц госпошлину в размере 500 руб.
В каком размере уплачивается госпошлина за государственную регистрацию договора
участия в долевом строительстве многоквартирного дома и за государственную
регистрацию права собственности на многоквартирный жилой дом?
Разъяснения органа государственной исполнительной власти:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 13 июля 2006 г. N 03-06-03-04/68
В связи с письмом
по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию
договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и за государственную
регистрацию права собственности на квартиры, построенные по договору участия в
долевом строительстве, если участником долевого строительства являются
физические лица, а застройщиком - юридическое лицо, Департамент налоговой и
таможенно-тарифной политики сообщает.
1. По вопросу уплаты государственной
пошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом
строительстве многоквартирного дома.
В соответствии со
ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -
Закон N 214-ФЗ) предметом регулирования данного Закона являются отношения,
связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для
долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве
(далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников
долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Согласно ст. 4
Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор)
одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный
дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 12 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон) права на
недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в
Едином государственном реестре прав.
Статьей 25.1
Федерального закона установлено, что запись о договоре участия в долевом
строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по
этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным
законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела,
открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого
имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра
прав. При государственной
регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел
также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге
земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые
отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого
имущества.
Согласно п. 1 ст. 11 Федерального закона
за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или
государственную регистрацию прав) взимается государственная пошлина в
соответствии с налоговым законодательством.
В соответствии со ст. 333.17 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации и физические лица
признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если они обращаются
за совершением юридически значимых действий, предусмотренных гл. 25.3
"Государственная пошлина" Кодекса.
Подпунктом 20 п. 1 ст. 333.33 Кодекса
предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию
прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об
отчуждении недвижимого имущества с юридических лиц в размере 7500 руб., с
физических - 500 руб.
Учитывая вышеизложенные нормы законов,
договор участия в долевом строительстве регистрируется как сделка, на основании
которой возникает ограничение (обременение) права застройщика на земельный
участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью
возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора
долевого строительства.
В связи с этим размер государственной
пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве
должен определяться исходя из того, кто в этом договоре является застройщиком
и, соответственно, чьи права обременяются. Если застройщиком является
юридическое лицо, то согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33
Кодекса государственная пошлина уплачивается в размере 7500 руб., если
физическое лицо - в размере 500 руб.
2. По вопросу государственной регистрации
прав собственности на возведенные объекты долевого строительства.
В соответствии со ст. 244 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в
собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей
собственности. Согласно п. 2 данной статьи ГК РФ имущество может находиться в
общей долевой собственности с определением доли каждого из участников в праве
собственности (долевая собственность) или без определения таких долей
(совместная собственность).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право
общей долевой собственности на недвижимое имущество (его возникновение,
переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и
возникает с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено
законом.
В соответствии со ст. 16 Закона N 214-ФЗ
право собственности участника долевого строительства на объект долевого
строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном
Федеральным законом и данным Законом. Основанием для государственной
регистрации права собственности участника долевого строительства на объект
долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки
(создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или
нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для
государственной регистрации прав собственности участников долевого
строительства на объекты долевого строительства.
Участник долевого
строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с
заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого
строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого
участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания
застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками
передаточного акта либо иного документа
о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п.
40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации
от 18.02.1998 N 219, регистрация права общей долевой собственности
осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав
отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности на
отдельном листе подраздела II-1 Единого государственного реестра прав.
Таким образом, государственной
регистрации подлежит право в общей долевой собственности каждого из участников
общей долевой собственности независимо от того, представлено ли одно заявление,
подписанное всеми участниками долевой собственности, или заявления от каждого
участника долевой собственности.
В соответствии с данным Федеральным
законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество сопровождается
обязательной выдачей правообладателю (физическому или юридическому лицу)
соответствующего свидетельства о государственной регистрации права на
недвижимое имущество, в том числе на его долевую собственность.
В этом случае размер государственной
пошлины за государственную регистрацию права собственности участника долевого
строительства определяется исходя из того, кто становится правообладателем
построенного (созданного) объекта недвижимости. Если таким правообладателем
становится физическое лицо, то согласно пп. 20 п. 1
ст. 333.33 Кодекса государственная пошлина уплачивается в размере 500 руб.,
если юридическое лицо - 7500 руб.
В этом случае ООО,
регистрируя право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в
состав многоквартирного дома и (или) иного объекта, как на долевую
собственность в многоквартирном доме, связанное с выдачей одного свидетельства
о праве собственности на недвижимое имущество, обязано уплатить за данную
регистрацию государственную пошлину в размере 7500 руб. независимо от
количества занимаемой площади и квартир в этом доме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
13.07.2006